一、案例信息
提供单位：上海市司法局
供稿人单位及姓名：上海市华天成律师事务所 王碧韵
案例标题：租赁合同期限尚未开始，我是否可以随时解除租赁合同？
服务方式：上海12348公共法律服务热线咨询
发生日期：2022-11-15
案件类型：房屋租赁合同纠纷
检索主题词：房屋租赁合同、押金退还、违约责任
二、基本情况
周小姐看了房屋，签订房屋租赁合同并交付押金，房屋开始履行期间从11月18日开始。但是周小姐现在因为和房东还有一些合同细节没有约定好，如房屋水电要自行缴纳，燃气还要自行充值，不是很方便，周小姐就不想要继续履行合同。房东认为周小姐违约，不肯退还押金，周小姐想问如何维权？
平台律师告知周小姐，根据相关法律规定，依法成立的合同对双方当事人有效，合同自双方签字盖章之日起生效，合同尚未到达履行期限不影响合同效力。本案中，周小姐与房东签订房屋租赁合同并缴纳押金，虽然双方对房屋租赁过程中有一些小细节没有协商妥当，但是不影响合同继续履行，周小姐已经缴纳押金，如果按照合同约定，一方违约需要按照押金金额承担违约责任的，则需要遵守。
其一，《民法典》第四百六十五条的规定，依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零二条的规定，成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。第七百零四条的规定，租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。本案中，周小姐与房东签订房屋租赁合同，合同自双方签字盖章时成立生效。租赁合同约定了租赁期限，可以晚于合同成立生效时间，因此周小姐不能以租赁期限尚未开始为由，认为合同可以随意解除。
其二，《民法典》第五百七十七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百七十八条的规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。第五百八十五条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，如果周小姐坚持解除房屋租赁合同，按照合同约定应当承担违约责任。当事人约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，违约金按照一个月押金计算，一般也比较合适。
三、案例提示
平台律师建议：依据《民法典》相关法律法规的规定，依法成立的合同，自双方签字盖章之日起生效，对双方具有法律约束力，违约需要承担违约责任。本案中，房屋租赁合同有效，周小姐违约需要承担违约，建议继续履行合同减少损失。
