一、案例信息
提供单位：上海市司法局
供稿人单位及姓名：上海申浩律师事务所 姚禕
案例标题：承租人擅自转租、群租，出租人是否可以解除租赁合同？
服务方式：上海12348公共法律服务热线咨询
发生日期：2022年10月31日
案件类型：房屋租赁合同纠纷
检索主题词：转租、群租、租赁合同解除
二、基本情况
来电人咨询，来电人是出租人，承租人将房屋转租给其他人已经1年多了，并且将房屋二室一厅的房屋分割成多间出租。来电人想与承租人解除租赁合同，承租人不同意解除。来电人问该如何处理？
律师认为虽然承租人未经出租人同意擅自转租，出租人可以解除租赁合同，但根据《民法典》的规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。现在，来电人知道承租人转租已经超过1年而未提出异议，可以视为出租人已经同意承租人的转租行为。因此来电人不能以承租人擅自转租为由解除租赁合同。
另外，承租人擅自将房屋分割成多间出租，如果涉及变动房屋建筑主体和承重结构的。来电人可以根据《民法典》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，要求承租人在合理期限内恢复原状，逾期不恢复的，来电人可以解除合同并要求赔偿损失。
最后，《上海市居住房屋租赁管理办法》规定，出租居住房屋，应当以一间原始设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得分隔搭建后出租，不得按照床位出租。原始设计为厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等其他空间的，不得出租供人员居住。承租人将一间房屋分割成多间，可能涉嫌“群租”，来电人可以向城市综合执法部门举报投诉。
《中华人民共和国民法典》第七百一十一条 承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。第七百一十六条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第七百一十八条 出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照民法典第七百一十一条的规定处理。
三、案例提示
居住房屋租赁应当遵循平等、自愿、合法和诚实信用的原则。政府也鼓励和支持居住房屋租赁当事人建立长期、稳定的房屋租赁关系。但是“群租房”是城市进化过程中的“顽疾”，所谓“群租房”就是改变房屋结构和平面布局，把房屋分割成若干小房间分别按间出租或按床位出租。群租的房屋由于居住拥挤，人口密度大、人员繁杂，常存在卫生、消防、治安等问题。由此引发各种公共安全事件和各类纠纷、矛盾，是社会稳定安全的重大隐患。因此，《上海市居住房屋租赁管理办法》规定，出租居住房屋，应当以一间原始设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得分隔搭建后出租，不得按照床位出租。原始设计为厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等其他空间的，不得出租供人员居住。出租居住房屋，每个房间的居住人数不得超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外），且居住使用人的人均居住面积不得低于5平方米。集中出租房屋供他人居住，出租房间达到10间以上或者出租房屋居住使用人达到15人以上的，出租人应当建立管理制度，明确管理人员，落实安全管理职责，建立信息登记簿或者登记系统，并将相关登记信息报送公安部门备案。居住物业管理区域内的居住房屋，不得出租用作单位的集体宿舍。本案中承租人将一间房间分割为多间房间可能涉嫌“群租”，出租人可以向有关行政机关举报，以纠正承租人的违法行为，也可以此解除与承租人的租赁合同。
