用户来电咨询：杜先生称自己弟弟家获得经济适用房购买资格，但因弟弟一家生活困难想放弃购买。杜先生就与弟弟商量借用弟弟的名义购买经济适用房。双方约定首付及还贷都是杜先生出资和偿还，房屋所有权归杜先生。五年内由弟弟可以免费居住，满五年能进行交易后，弟弟为其办理变更登记，过户的费税由杜先生自己承担。因为双方是亲兄弟，只有口头协议，未签订书面协议。经济适用房购买三年后，弟弟因意外去世。现在房屋已经满五年可以进行交易了，杜先生找到弟媳商量房屋过户事宜，弟媳竟然否认，只愿意将原来的房款还给杜先生，不肯将该房屋过户给杜先生。杜先生想咨询，之前其与弟弟之间的借名买房的协议还有效吗？
平台律师解答：杜先生与弟弟一家的借名买房协议是无效的。《民法典》规定，违反法律、行政法规的强制性规定，违背公序良俗民事法律行为是无效的。上海的经济适用房是面向低收入住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性住房。对于购买人是否具备购房资格存在严格的审查和公示程序，且对房屋转让条件亦有严格限制。不符合购房资格的借名人购买经济适用房等政策性保障住房，不仅扰乱了国家对于保障性住房的监管秩序，也侵害了其他符合购买资格主体的合法权益，客观上损害了社会公共利益。因此，双方的借名买房协议是无效的。
协议无效后，房屋归弟媳一家所有，弟媳一家应当向杜先生支付房屋折价款，并依据双方的过错比例对交易费用等实际损失进行分摊。
法律法规
《中华人民共和国民法典》
第一百四十三条 具备下列条件的民事法律行为有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
第一百五十七条 民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
案例提示
借名买房原因大致有：（1）为规避国家房屋贷款、税收、购房资格等相关法规政策；（2）借用他人资格享受贷款等政策性优惠；（3）出名人享有保障性住房等特殊性质房屋的购买资格等。在不侵害国家、集体第三方合法利益，不违反公序良俗的情况下，借名协议一般都是有效的。实务中，法院一般按债权债务关系处理。协议有效时，借名买房的借名人可以要求出名人配合将房屋过户登记至其名下。如因房屋过户存在障碍导致借名协议无法继续履行，则借名人可要求解除双方之间的房屋归属合意，并以此要求出名人返还购房款及贷款本金，实际损失按照具体情况予以处理。若借名买房协议无效时，出名人应向借名人补偿房屋折价款，并根据无效的原因，按照双方过错比例对于交易费用等实际损失进行分担。借名人为借名已向出名人支付若干报酬的，也应当纳入实际损失一并处理。
