受疫情封控策，租户无法按约定入住，是否能解除租赁合同并退还押金？
指引：根据《民法典》第一百八十条、第五百三十三条、第五百六十三条第一项、第五百九十条，以及上海市高级人民法院《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答（三）（2022年修订版）》的相关规定，因不可抗力或者情势变更不能按约履行合同，当事人一方根据不可抗力或者情势变更的影响，可以主张部分或者全部免除责任；同时，合同双方应根据疫情发生的实际情况，综合判断疫情或者疫情防控措施作为不可抗力或情势变更与合同履行障碍之间的因果关系，双方应本着公平原则，确定是否解除合同。
因此，承租人于疫情防控前签订房屋租赁合同，约定租期一年。但此后因为疫情封闭小区，导致居民无法入住，因房屋所在地采取疫情防控措施等导致承租人实际无法使用房屋，承租人提出减免租金或者在不额外支付租金的情况下适当延长租期请求的，法院一般予以支持。但对于是否可以以不可抗力为由，对长达一年租期的房屋主张解除合同，也要视情况而定。如果在疫情防控措施达到完全无法预计结束时间，且无法即时解除承租人居住问题时，承租人可以以不可抗力致使合同目的无法实现要求解除房屋租赁合同；但基于我国法院秉持鼓励交易原则，尽管双方合同的基础条件发生重大变化，但也不排除结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。
法律法规和政策依据：
《民法典》第一百八十条的规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
《民法典》第五百三十三条的规定，合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。
《民法典》第五百六十三条第一项的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。
《民法典》第五百九十条的规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。
上海市高级人民法院《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答（三）（2022年修订版）》问题一的规定，合同纠纷案件量大面广，涉及生产生活的方方面面，备受群众关注。人民法院处理涉疫情合同纠纷案件时，要统筹好疫情防控和经济社会发展，并坚持做到以下四点：一是信守合同，促进发展。依法妥善审理合同纠纷，对于疫情期间合同可以履行的，应促成当事人按照合同约定继续履行；对于确因疫情或疫情防控措施影响，合同不能按约履行的，应更多考虑引导当事人协商变更合同，采取替代履行或者延迟履行等方式，维持合同的稳定性，确保“五个中心”核心功能稳定运转，实现经济社会平稳健康发展。二是共担风险，利益平衡。要充分发挥司法调节社会关系的作用，坚持稳字当头，兼顾各方面因素，平衡各方利益。在具体案件审理中，既要依法平等保护各方当事人的合法权益，又要积极引导当事人互谅互让、共担风险、共克时艰，切实保障各方当事人权益，助力困难企业恢复发展，合力确保社会平稳有序。三是依法调整，公平公正。要依法准确认定和适用不可抗力、情势变更规则。对于确因疫情或者疫情防控措施影响，当事人因合同目的无法实现而主张解除合同或者主张免除违约责任的，综合考虑疫情或者疫情防控措施对履行合同实际影响的时间、程度等因素，正确适用不可抗力规则。受疫情或者疫情防控措施影响，继续履行合同对一方当事人明显不公平的，正确适用情势变更规则。四是注重协调，妥善化解。积极参与诉源治理，坚持把非诉讼纠纷解决机制挺在前面，坚持以调促稳，情理并重，充分考虑双方利益诉求，协调社会发展、公共利益与个体利益的关系，依法做好释明工作，促成各方达成调解协议，实质化解矛盾纠纷，实现政治效果、法律效果与社会效果有机统一。
