七年前，金女士与前夫协议离婚。双方离婚协议约定登记在前夫名下的夫妻共有房产归金女士所有，剩余房贷由金女士偿还。离婚后一直由金女士还贷，但因该房贷款尚未全部清偿，无法办理变更登记手续。最近，金女士收到前夫通知，因为离婚后前夫生意失败，欠了很多外债，法院准备执行这套还在前夫名下的房产。金女士问法院可不可不执行这套房产？自己是否可以阻止法院的执行？
律师告知金女士，房产登记在前夫的名下，根据《民法典》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。该房产还登记在前夫的名下，所以房屋的所有人还是前夫。金女士和前夫之间关于房产分割协议只是一个债权不具备排他性。因此，法院是可以执行该房产的。另外金女士可以作为案外人向执行法院提出执行异议，要求不执行该套房产。
目前，离婚协议约定房产归未登记的一方所有，在未过户登记前，能否排除原登记人债权人的强制执行。各地法院在执行中还是存在一些差异。不过根据最高院的案例来看，最高法的倾向性观点是，在符合下列的情形下，可以排除申请执行人在执行中的优先性：
（1）双方对夫妻共同财产处分真实、合法、有效，无恶意转移财产逃避债务；
（2）案外人可以根据约定向不动产登记机关请求变更登记；
（3）未能及时办理过户登记的原因是非案外人自身过错。
根据金女士的描述，前夫的债务发生在离婚后，并不属于夫妻共同债务。离婚后该房也是由金女士在还贷，金女士与前夫并不存在逃避债务情形。因此，双方的离婚协议对房屋归属的约定是真实的、合法的、有效的。金女士不在限购范围内，房屋可以变更过户到金女士名下，房产不能过户也不是金女士自身错过造成，而是房贷尚未全部清偿，抵押无法撤销，客观原因造成无法过户情况。因此，金女士可以以案外人的身份向执行法院提出案外人异议的。如果执行法院认为执行异议成立的，可以中止房屋的执行。如果法院裁定驳回的。金女士自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
法律法规
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十四条 执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
案例提示
虽然，最高院在《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第二十八条规定了：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”但是，对于离婚协议关于财产分割是否能对抗执行的问题，目前的法律、司法解释并没有给出明确的规定。一般情况下，夫妻间的离婚协议属于债权，并不能对抗法院的执行。但是如果离婚协议发生在一方债务之前，不存在主观恶意借离婚协议处分财产故意逃避债务；涉案房产有抵押贷款等客观情况导致未能变更过户，并非案外人自身过错，怠于行使自己的权利所致；涉案房屋并不是在后债权的标的情况下，还可以对抗法院的执行。
