一、案例信息
提供单位：上海市司法局
供稿人单位及姓名：上海市君和律师事务所 董旭东
案例标题：疫情能否作为开发商逾期交房的挡箭牌？
服务方式：上海12348公共法律服务热线咨询
发生日期：2022年2月7日
案件类型：商品房买卖合同纠纷
检索主题词：开发商、不可抗力、逾期交房、疫情
二、基本情况
来电王女士咨询，2021年5月份，她与一家开发商签订了《商品房买卖合同》，合同约定开发商应于2021年8月31日前交付房屋，否则开发商须承担逾期违约责任，违约金按总房款的同期银行贷款利率计算，如果逾期交房超过90天，开发商还要承担总房款日万分之一的标准加付违约金。合同签订后，王女士按合同约定支付了全部购房款，但是开发商并未按期交付房屋，直到2022年1月15日才正式交房。王女士认为开发商违约，应当承担违约金，但开发商拿出一份关于2020年初疫情防控的政府文件，声称目前还有疫情，疫情属于不可抗力，开发商逾期交房，不构成违约。王女士看到的确是政府文件，自己也搞不清楚，想问律师，开发商是否构成不可抗力，是否逾期交房不需要承担违约责任。
平台律师告诉王女士，开发商以疫情属于不可抗力为由，主张其逾期交房，不属于违约，在法律上是站不住脚的，开发商还要承担违约责任的，应当按照《商品房买卖合同》的约定，向王女士支付约定的违约金及加付违约金。
详细理由如下：
1、现有疫情不属于不可抗力。
根据《中华人民共和国民法典》第一百八十条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”的规定，不可抗力是指合同签约时，合同双方的当事人包括王女士和开发商在内，对疫情的发生，是不能预见、不能避免且不能克服的情况。
首先，综合本案来看，王女士签约时间2021年5月份，距离全球范围内新冠疫情发生，已经持续长达一年半时间了，不存在就疫情发生不能预见的情况；同时，我国对新冠疫情的防控，已经积累了大量的实践经验，做好相应的疫情防控措施，新冠疫情还是可以避免的，可以克服的。因此，就双方签约时来说，新冠疫情已经不属于不可抗力，开发商不能以不可抗力为由主张免责。
其次，尽管我国各地疫情发生此起彼伏，但是就王女士购买的涉案楼盘所在的区域来说，并未发生新冠疫情，开发商以其他地方出现新冠疫情为由，主张自己楼盘逾期交房属于不可抗力，要求免责，明显不成立。
2、开发商出示的政府文件并不适用于本案。
2020年1月中下旬，我国发生新冠肺炎疫情这一突发公共卫生事件，为了保护公众健康，政府各部门也采取了相应疫情防控措施。基于其突发性，对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服。符合法律上关于不可抗力的概念，国家将新冠肺炎疫情作为不可抗力看待，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。
但上述各地出台的文件，都是针对2020年初突发的新冠肺炎疫情，并不是针对像本案中的情形。本案中，开发商的楼盘并未受到新冠肺炎疫情的影响，尽管之前存在疫情，但是王女士签约时以及签约后该楼盘都未涉及疫情问题，甚至所在的行政区域都因新冠肺炎疫情防控得力，未出现疫情，疫情对本案买卖合同的履行也未造成任何影响，故开发商用2020年初的政府文件套用目前的本案合同履行，显然是不成立的，明显是为了逃避自己的违约责任的承担而已。
三、案例提示
不可抗力属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。但是不可抗力条款并不能简单套用，而是应该具体到每一个合同的现实情况，要具体看不可抗力的情形对合同履行的影响力。发生不可抗力时，合同当事人应当对可能发生违约的合同，要及时采取措施，最大程度减少双方的损失。
