一、案例信息
案例标题：给子女买房，父母如何保障自身权益？
服务方式：上海12348公共法律服务热线咨询
发生日期：2020年10月9 日（热线咨询）
案件类型：民事
检索主题词： 不动产登记 居住权
二、基本情况
家住上海市普陀区的王阿姨，最近碰到了一件难心事。儿子家新添了一位小公主，本来是一件非常高兴的事情，但最近王阿姨确跟儿子闹了不愉快。起因是儿子家因为新添了家庭成员，考虑到双方父母要轮流到家里照顾孩子，还有孩子日后上学面临学区的问题。一家人商量下来，需要将儿子家目前居住的小两房和王阿姨跟老公目前居住的小两房出售后，共同来作为首付来购置一套大三房。小王说未来国家会有遗产税出台，到时难免要支付一大笔费用。不如这次购房就不写父母的名字，产证上只写小王夫妻二人，房贷也是由小王夫妻来还。王阿姨对此有不同意见。她说现在电视、广播里经常播放法治节目。父母给儿子买房后，日后儿子离婚，儿媳分得房产的一半，老夫妻辛苦一辈子的财富，就这么被拿走了。于是王阿姨跟儿子小王说了自己的想法和顾虑。但小王听后，认为王阿姨担心是多余的，他们夫妻感情这么好，以后不会离婚，而且即使离婚，那房子也是男方出资大，到时分割的时候肯定也是男方多分。王阿姨现在这样瞻前顾后，无非还是不想出钱，现在小王对阿姨冷言冷语，双方闹得不开心。
为此王阿姨这几日都心情郁闷，一方面儿子误会她的意思，她有苦难言，二是她和老公夫妻二人才五十多出头，这么早就把房子都给了儿子儿媳，那将来老了生病了，儿子儿媳不管，或者儿子婚姻真的出现问题，他们老夫妻何去何从？热线服务律师耐心倾听了王阿姨的问题。了解了事情的情况后告诉王阿姨：首先，告知目前国家的确没有出台遗产税，以后会不会出台现在还是未知数；其次、不动产是以登记为准，房产属于不动产，登记在谁名下，就属于谁的财产。如果真如王阿姨的儿子规划的方案，这次置换的房屋登记在小夫妻名下，那王阿姨夫妻就失去了该套房屋的所有权；再次、如果是小王夫妻置换房屋时并没有按照各自的出资份额来约定房产的份额，而是直接登记为共同共有，那么按照目前司法实务中，关于离婚时房产分割的处理一般是会按照平均分割的原则。
服务律师给王阿姨提供两点建议：一、家人之间还是要相互理解，遇到问题还是要充分沟通，建议王阿姨跟儿子小王进一步沟通，举例给小王听，消除小王的误解。最好让小王同意置换的房屋加上父母的名字，哪怕是加上一个人的名字也行。如果儿子很介意并且担心未来出台遗产税，可以约定的父母占有的份额少一点。这样做的目的在于是能够保障王阿姨夫妻的权益，以免日后小王夫妻关系破裂或者出现其他的债务纠纷，导致该房产被查封或者拍卖，防止王阿姨夫妻积攒的财富外流，不至于出现王阿姨担心的老无所依的情况；二、可以跟小王夫妻签署一份借款协议，并且等民法典出台后，设定该房屋的居住权，保障王阿姨夫妻对该房产的永久居住权。
得到服务律师的指导和建议后，王阿姨说她终于心里踏实了，她对律师表达了感激之情，表示回家就跟儿子小王协商，最好是能采用第一个方案。即使老夫妻份额少一点也没有关系。就这么一个儿子，以后的房产都是他的呀。王阿姨说我们夫妻才刚退休，未来还有很长一段路呢，现在就让她完全失去了对房产的掌握，心里多少还是担心的。
三、案例提示
根据《中华人民共和国物权法》 第十六条 【不动产登记簿效力及其管理机构】不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。
第十七条 【不动产登记簿与不动产权属证书关系】不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。因此本案中，如果新置换的房屋不动产登记上没有王阿姨夫妻的名字，那么就意味着这套房屋所有权是归小王夫妻所有的，日后房屋的出售或者抵押是不需要经过王阿姨同意的，王阿姨夫妻失去了对房产的控制权。
《民法典》第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享受占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
法律援助服务律师想借此案跟大家强调几句。不动产以登记为准。如果父母只是在子女婚后支付首付款，由子女夫妻共同还贷，产证登记在子女夫妻二人名下，若子女出现离婚时该房产通常是按照共同共有，平均分割为原则，除非当事人有另外约定。因此即使是父母子女关系，在房产等大额财产处置上最好能够未雨绸缪，多做规划，以免出现纠纷和争议时陷入不利的境地。
